Die SPD-Fraktion bittet mit
AN/0734/2017 um die Beantwortung folgender Fragen:
1.
Wie hoch ist der bestehende und
prognostizierte Flächen-/Raumbedarf für den Bau neuer Kindertageseinrichtungen,
Spielplätze und Jugendeinrichtungen?
Antwort der Verwaltung:
·
Der Rat
hat am 28.06.2016 den weiteren bedarfsgerechten Ausbau der Kindertagesbetreuung
für unter 3-Jährige und für Kinder im Alter von drei Jahren bis zum Schuleintritt
bis 2020/21 ff. beschlossen (Session 2877/2015). Mit Blick auf die Bedarfe, die
sich aus der aktuellen städtischen Bevölkerungsprognose bis 2025 und den
Ergebnissen der Elternbefragung zum Bedarf an Kindertagesbetreuung ergeben,
sind weitere, ganz erhebliche Ausbauanstrengungen notwendig, nachdem die
absoluten Platzzahlen für unter 3-Jährige seit 2007 bis heute schon mehr als
verfünffacht werden konnten. Während allein in den Kitajahren 2013/14 bis
2015/16 rund 100 neue Kitastandorte realisiert wurden, sind in den Kitajahren
2016/17 bis 2020/21 weitere rund 70 Kitas und nach 2021/22 noch einmal 17 Kitas
projektiert. Für diese projektierten Kita sind Flächen bzw. Immobilien
gesichert oder befinden sich in der Sicherung, rechnerisch beträgt der
Flächenbedarf dieser Kitas rund 174.000 qm. Mit Blick auf die Zielquoten von
50% (erster Schritt) bzw. 52% (zweiter Schritt) U3 sowie 100% Ü3 fehlen
gleichwohl noch weitere rund 50 Kitaprojekte (bei durchschnittlich vier
Gruppen) mit 3.200 Plätzen, was einem Flächenbedarf von rund 100.000 qm
entspricht (vergleiche Session 0672/2017 zum „Kita-Gipfel“).
·
Mit
Session 1906/2016 hat die Verwaltung im Juni 2016 die aktualisierte Schulentwicklungsplanung
vorgelegt, die bis 2025 und darüber hinaus blickt. Sie schlägt eine Vielzahl
von Maßnahmen vor, mit denen zusätzliche Schulplätze geschaffen werden sollen
und die Schulstruktur der Nachfrage entsprechend weiter entwickelt werden kann.
So strebt die Verwaltung den Bau von insgesamt 41 Schulen an, davon 23 für neue
Grundschulen (darunter 5 Ersatzbauten mit Erweiterung), 16 für neue
weiterführende Schulen und zwei neue Gebäude für Berufskollegs. Darüber hinaus
sind mindestens 18 bauliche Erweiterungen bestehender Schulen vorgesehen. Für
die Schulneubauten sind überschlägig rechnerisch – eingedenk eines
städtebaulichen Orientierungswertes von 25 qm je Schüler*in – rund 190.000 qm
für die erforderlichen neuen Grundschulen zu kalkulieren und rund 450.000 qm
für die erforderlichen neuen weiterführenden Schulen sowie die neuen Standorte
von Berufskollegs, also insgesamt 640.000 qm. Ein großer Teil der
erforderlichen Flächen für Schulneubauten ist allerdings gesichert bzw.
befindet sich im voraussetzungsvollen Prozess der Eignungsprüfung und abschließenden
Flächensicherung. Ein Teil der Flächen mit insgesamt rund 75.000 qm muss noch
gefunden, geprüft und gesichert werden. Es ist darauf hinzuweisen, dass auch
die vorgesehenen Erweiterungen von bestehenden Schulen Flächenbedarfe mit sich
bringen, dass in Einzelfällen Flächen für Schulen deutlich kleiner ausfallen müssen
als nach städtebaulichen Orientierungen wünschenswert (also verdichtet bzw.
„tief“ und „hoch“ gebaut werden muss) und dass über die bestehenden Neubau- und
Erweiterungsvorhaben hinaus weitere Sondierungen stattfinden bzw. Überlegungen
bestehen, um auf weitere lokale Bedarfe im Zuge von weiteren Wohnungsbaumaßnahmen
reagieren zu können.
·
Die neue
Kinder- und Jugendförderplanung Köln 2016 bis 2020 (Session 0169/2017 –
Ratsbeschluss in Vorbereitung) hebt mit ihren Maßnahmen M1 (Aktualisierung der
Bedarfsanalyse von Jugendeinrichtungen und Jugendprojekten) und M3 (Aktualisierung
der Spielplatzbedarfsplanung / Flächen für Kinder und Jugendliche im
öffentlichen Raum) auf die Frage nach einer quantitativ und qualitativ bedarfsgerechten
Jugendinfrastruktur ab, welche die rasant steigende Zahl von Kinder- und
Jugendlichen in Köln mitgeht. Die Verwaltung sieht vor, die Aktualisierung der
Bedarfsanalyse von Jugendeinrichtungen in den JHA am 05.09.2017 einzubringen.
Die Aktualisierung der Spielplatzbedarfsplanung ist bis Jahresbeginn 2018
vorgesehen. Vorbehaltlich dessen lässt sich zu den Flächen- und Raumbedarfen
folgendes ausführen:
-
Unter
dem Begriff „Spielplatz“ werden vielfältige Spiel-, Bewegungs- und Aktionsräume
für Kinder und Jugendliche aller Altersgruppen subsumiert. Im Rahmen der Spielplatzbedarfsplanung
Köln 2011 war ein Richtwert von 2 qm Spielfläche (als Spielplatz/ Bolzplatz/
Flächen für Skater etc. ausgewiesene, gestaltete Fläche inklusive Wege,
Einfriedung etc.) je Einwohner*in festgelegt worden. Die Stadt Köln bewegte
sich mit diesem Wert an der unteren Grenze von älteren Empfehlungen der
Bauministerkonferenz bzw. auf etwa vergleichbarem Niveau wie Düsseldorf (2 – 4
qm je Einwohner*in) und München (2,25 qm je Einwohner*in). In 2011 waren stadtweit
62% des Spielflächenbedarfs in Köln gedeckt. Es standen rund 1.273.000 qm
Spielfläche zur Verfügung, es fehlten rund 782.000 qm.
-
Vorbehaltlich
abschließender, interner Abstimmungen und der politischen Erörterung ergeben
sich aus der Entwurfsfassung der Bedarfsanalyse von Jugendeinrichtungen und
Jugendtreffs Umsetzungsbedarfe für 8 Jugendeinrichtungen. Bei rund 1.500 qm
Flächenansatz je Jugendeinrichtung (inklusive Außengelände) entspricht dies
einem Flächengesamtbedarf von 12.000 qm. Neben den Jugendeinrichtungen spielen zunehmend
Jugendtreffs eine wichtige Rolle. Sie stellen in der Regel kleinere Angebotseinheiten
dar und sind im Grundsatz – aufgrund der geringeren Angebotsflächengröße – flexibler
handhabbar. Sie können beispielsweise auch in einem angemieteten Ladenlokal
umgesetzt werden. Laut Entwurfsfassung der Bedarfsanalyse, besteht aktuell ein
Bedarf zur Umsetzung von 9 Jugendtreffs. Dies bedeutet bei einem Flächenansatz
von überschlägig rund 300 qm je Jugendtreff einen Flächengesamtbedarf von ca. 2.700
qm. Insgesamt könnte der Flächenbedarf für neue Jugendeinrichtungen und
Jugendtreffs damit bei knapp 15.000 qm angesetzt werden.
·
Insgesamt
belaufen sich die Flächenbedarfe für eine bedarfsgerechte Jugend- und
Bildungsinfrastruktur in Köln, die die rasante Bevölkerungsentwicklung in
Richtung der prognostizierten rund 1,2 Mio. Einwohner*innen adäquat abbildet,
auf rund 972.000 qm, wenn man auf die aktuell noch zu sichernden Flächen
abstellt, die es braucht, um bedarfsgerechte Angebote vorhalten zu können.
Kalkuliert man im Kita- und im Schulbereich auch die konkreten Flächen, für die
Kitabau bzw. Schulneubau schon gesichert sind bzw. voraussichtlich gesichert
werden können, dann beläuft sich der Flächenbedarf auf insgesamt 1.711.000 qm.
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Jugend- und Bildungsinfrastruktur |
Flächenbedarfe in qm |
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ü Kindertageseinrichtungen |
(274.000
insgesamt) noch zu sichern rund 100.000 |
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ü Schulen |
(640.000
insgesamt) noch zu sichern rund 75.000 |
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ü Spiel-, Bewegungs- und Aktionsräume für
Kinder und Jugendliche |
Fehlbedarf von 782.000
in 2011 |
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ü Jugendeinrichtungen, -treffs |
noch offen:
15.000 |
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Insgesamt |
(1.711.000
insgesamt) noch offen rund 972.000 |
·
Der
Verwaltung ist die gewaltige Herausforderung dieser Flächenbedarfe sehr bewusst,
entsprechend werden, wo möglich, auch Nutzungen von Bestandsimmobilien und die
Integration von Infrastrukturen, z.B. Kindertageseinrichtungen, in bestehende
oder neue Wohnbebauung vorgesehen und besteht bei gesicherter pädagogischer
Qualität Offenheit für multifunktionale Nutzungen von Flächen sowie für ungewöhnliche
Lösungen. Es verbleibt aber die Schwierigkeit, dass aufgrund der vielfältigen,
berechtigten Flächenbedarfe auch anderer Handlungsfelder neben Jugend und
Bildung wie Wohnen, Gewerbe, Soziales, Umwelt und Grün etc. insgesamt viele, im
Einzelnen auch unvereinbare Flächenkonkurrenzen bestehen und Flächen in einem
Agglomerationsraum wie Köln ein extrem knappes Gut sind. Die Bildungs- und
Jugendverwaltung geht davon aus, dass gerade auch im neuen Strategischen
Stadtentwicklungskonzept „Kölner Perspektiven 2030“ u.a. diese Frage nach einem
bedarfs- und wachstumsgerechten Umgang mit Flächen weiter intensiv behandelt
und moderiert wird.
2.
Welche Bemühungen unternimmt die Verwaltung
im Hinblick auf die Akquise der benötigten Flächen? Hat die Verwaltung
insbesondere die für Wohnbebauung abgelehnten Flächenvorschläge der
Bezirksvertretungen im Rahmen der Beschlussvorlage 1028/2015 „Umsetzung StEK
Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungsbau“ auf ihre Geeignetheit für eine
Nutzung als Kita, Spielplatz oder Jugendeinrichtung überprüft, und zwar über
die Flächen BV 4.09, BV 5.20, BV 5.22, BV 6.22, BV 8.11 und BV 8.22 hinaus, für
die bereits ein vorrangiger Kita-Bedarf festgestellt worden ist?
Antwort der Verwaltung:
·
Im
Kontext des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (Session 1028/2015) und der
Wohnungsbauoffensive (Session 2698/2016) hat die Bildungs- und Jugendverwaltung
alle insgesamt rund 165 Flächen, darunter auch die Flächenvorschläge der
Bezirksvertretungen, darauf hin überprüft, ob erstens vor Ort Bedarfslagen für
Bildungs- und Jugendinfrastruktur auf der Basis der aktuellen Planungen
bestehen und zweitens die Flächen für die konkrete Realisierung von
Bildungsinfrastruktur zumindest bei erster Augenscheinnahme geeignet
erscheinen.
·
Auf
dieser Basis hat die Bildungsverwaltung ursprünglich insgesamt 41 Kindertageseinrichtungen
angemeldet, in großen Wohnungsbaugebieten wie z.B. Parkstadt-Süd mehrere. Diese
Bedarfsmeldungen sind größtenteils in den entsprechenden Flächenpässen zu den
fraglichen Beschlussvorlagen zur geplanten Umsetzung mit den Wohnungsbaumaßnahmen
vermerkt. Teilweise konnte auch keine perspektivische Kitanutzung vorgesehen
werden, weil sich z.B. private Wohnungsbauvorhaben schon in der Genehmigungsphase
befanden. Von den insgesamt 41 interessanten Kitastandorten erscheinen nach
Einschätzung der Kitabau-Expert*innen rund 10 recht belastbar kurz- bis
mittelfristig realisierbar. Bei den weiteren Standorten ist häufig noch Planungsrecht
zu schaffen bzw. ist die Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer*innen zu
prüfen.
·
Im
Übrigen hat die Verwaltung für insgesamt 24 Flächen die Realisierung von Jugendangeboten
(Jugendeinrichtungen, Jugendtreffs, Aufenthaltsmöglichkeiten im öffentlichen
Raum, mobile Angebotsflächen) angemeldet und für insgesamt 41 Flächen die
Realisierung von Spiel- und Bolzplätzen, Plätzen für Trendsportarten etc. Für
weitere 8 bestehende Spielplätze ist seitens der Bildungs- und Jugendverwaltung
vehement eine Bestandssicherung reklamiert worden, damit im Zuge der dringend
erforderlichen Wohnungsbaumaßnahmen nicht umstandslos bestehende Flächen für
Kinder und Jugendliche überplant, sondern diese nach Möglichkeit in die
Planungen integriert oder adäquate Ausgleichsmaßnahmen realisiert werden.
·
Routinemäßig
werden Bedarfe der Bildungs- und Jugendinfrastruktur im Rahmen von
Ämterbeteiligungen bei B-Plan- oder VEP-Verfahren angemeldet. Eindeutig ist,
dass sich die Konkurrenz der Nutzungsansprüche verschärft. Der Bedarf an
sozialer Infrastruktur kann derzeit nur in den hierfür zulässigen
Planungsbereichen gedeckt werden. In erster Linie definiert der
Flächennutzungsplan (FNP) durch seine Ausweisungen diese Planungsbereiche; die
Nutzungen für soziale Infrastruktur sind ausschließlich in den Bereichen
zulässig, für die der FNP „Wohnen“ oder „Mischgebiet“ ausweist. In allen
anderen Bereichen („Grün“; „Gewerbe“ usw.) sind Bauten zur Deckung der sozialen
Infrastruktur nicht zulässig und somit bauordnungsbehördlich nicht genehmigungsfähig.
Ein möglicher Lösungsansatz könnte hier sein, dass im Rahmen der Innenentwicklung
mehr Flächen zu Gunsten der Bildungs- und Jugendinfrastruktur im FNP
ausgewiesen werden, um die hohen Flächenbedarfe infolge sehr stark steigender
Kinderzahl decken zu können.
3.
Die Verwaltung begründet diese Vorgehensweise
[bei der Vergabe von städtischen Grundstücken an private Investoren] damit,
dass ein zu niedrig angesetzter Mietpreis zu einer Qualitätsminderung bei der
Ausführung des Neubaus führt, was zur Folge hätte, dass Kosten für Reparaturen
entstehen und/oder die Lebensdauer des Objektes beeinträchtigt wäre.
a.
Wieso ist der preislich maßgebliche
Schwellenwert auf <12,72 €/m² Miete festgelegt?
b.
Widerspricht eine solche Verhinderung eines
niedrigen Mietpreises nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit? Lässt sich die
von der Verwaltung befürchtete Qualitätsminderung bei der Ausführung des
Neubaus nicht vielmehr durch qualitative Vorgaben bei der Ausschreibung
verhindern?
Antwort der Verwaltung:
- Bei
den im Investorenwettbewerb angewendeten Merkmalen „Mietpreis“ und „Nutzfläche“
handelt es sich vergaberechtlich um sogenannte Zuschlagskriterien. Den
(Miet-)Preis als alleiniges Zuschlagskriterium zu verwenden, wäre nur
zulässig, wenn andere Kriterien nicht geeignet sind. Die Beschränkung auf
den Preis als einziges Zuschlagskriterium macht überhaupt nur Sinn, wenn
es sich um einfache Beschaffungsgegenstände handelt und/oder zumindest
gewährleistet wird, dass alle Anforderungen des Auftraggebers zu Qualität
und Modalitäten der Leistungserbringung auch wirklich in einer
sorgfältigen Leistungsbeschreibung und in ebenso sorgfältigen Vertragsbedingungen
festgelegt sind!
- Die
Grundstücke, die im Investorenwettbewerb veräußert werden, werden von den
Erwerbern mit Kitas bebaut, die nicht
von der Stadt, sondern von anerkannten Trägern der Jugendhilfe betrieben
werden. Den unterschiedlichen pädagogischen Konzepten von Trägern der
freien Jugendhilfe entsprechen – abgesehen von Mindestanforderungen – unterschiedliche
Kita-Raum-/Flächenanforderungen; diese wiederum sind im Hinblick auf das
Erlangen sowohl einer Betriebserlaubnis durch das Landesjugendamt als auch
das Ausschöpfen von Fördermöglichkeiten zur Sicherstellung der
Finanzierung eines Kita-betriebes für alle Träger der freien Jugendhilfe
von besonderer Bedeutung. Daher kann in diesem Verfahren keine dezidierte
Leistungsbeschreibung beigefügt werden; neben dem Preis muss daher das
weitere Zuschlagskriterium „Fläche/Raum“ benannt werden, nur so ist das
Verfahren auch rechtssicher.
- Einfluss
auf die Qualität der Bauausführung im Detail - neben der Qualitätsprüfung
gemäß Bauordnung NRW im Baugenehmigungsverfahren - hat der Investor, gemeinsam
mit dem späteren Mieter (Träger); die Stadt als Veräußerin der jeweiligen
Fläche hat keinen Einfluss darauf.
- Bei
der Bewertung der Gebote wurde bewusst auf den Mietpreis pro m² und auf
die Größe der Mietfläche abgestellt, weil auch nur diese Kombination
wirtschaftlich ist. Die Größe der Mietfläche und die Sichtung der
Planungsunterlagen ist insofern relevant, da zur Erlangung einer
Betriebserlaubnis durch den LVR für eine Kindertageseinrichtung das
Raumprogramm des LVR und die darin vorgegebenen Flächengrößen zwingend
einzuhalten sind.
- Die
optimale Größe einer Kindertageseinrichtung in Abhängigkeit zur
Gruppenanzahl muss daher als Bewertungskriterium mit in die Matrix
aufgenommen werden. Wären diese Richtwerte nicht enthalten und würde nur
auf den Mietpreis abgestellt, würde der Bieter Gefahr laufen, dass er die
Einrichtung ggf. zu klein bzw. nicht mit allen erforderlichen
Räumlichkeiten plant und somit der spätere Träger keine Betriebserlaubnis
erhält. Eine Betriebsaufnahme ist dann nicht zulässig. Eine zu groß
geplante Einrichtung hat zur Folge, dass Mehrkosten vom Träger der Einrichtung
aufzubringen sind, die kein Kita-Betreiber finanzieren kann.
- Die
jedem Bieter vorliegende Bewertungsmatrix zielt auf Erreichung eines
optimalen Ergebnisses hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit und der Qualität
hinsichtlich der zu Verfügung stehenden Fläche für die Kinder ab. Die
jeweiligen Exposés führen unter dem Punkt Vergabekriterien aus, dass bei
Einhaltung aller Vorgaben und gleicher Bewertung das geringste Mietangebot
entscheidet, somit wurde das Hauptaugenmerk auf die Wirtschaftlichkeit
gelegt. Jeder Bieter hatte hier die Möglichkeit, dass Gebäude in optimaler
Größe und Anzahl erforderlicher Räumlichkeiten zu planen und die Gesamt-Höchstpunktzahl
zu erreichen. Den Bietern war und ist es durchaus möglich, unter dem Betrag
von 12,72€/qm zu bieten. Wenn Bieter unter bzw. über der optimalen Größe
geblieben sind, so konnten sie von vorne herein einkalkulieren, dass es
ggf. Bieter gibt, die das Optimum treffen.
4.
Die bisherige Praxis der Verwaltung sieht
eine Eigentumsübertragung der Grundstücke auf den privaten Investor vor. Wie
beurteilt die Verwaltung die Möglichkeit, stattdessen die Vergabe von
langfristigen Erbbaurechten an Investoren vorzusehen? Welche sind die Vorteile,
welche die Nachteile im Vergleich zum bisherigen Verfahren?
Antwort der Verwaltung:
- Eine
Erbbaurechtsbestellung, z.B. auf 30 Jahre, wäre im Einzelfall sicherlich
grundsätzlich denkbar, scheidet jedoch nach Meinung der Fachverwaltung
allein faktisch aus nachfolgendem Grund aus: Da ein möglicher Kita-Investor
das Projekt gewerblich betreibt, müsste selbstverständlich zwingend auch
ein gewerblicher Erbbauzins angehalten werden. Dieser beliefe sich auf
mindestens 6%, eher 7% p.a. des Verkehrswertes des Grundstücks mit
entsprechender Indexierung. Bei den heutigen marginalen Zinsen auf dem
Kapitalkreditmarkt wäre es eher nicht nachvollziehbar, dass sich ein
Investor hierauf einlassen würde. Eine Erbbaurechtsbestellung ist unter den
heutigen Gegebenheiten wirtschaftlich praktisch in kaum einer Weise darstellbar.
Ein Mehrwert im Sinne zum Beispiel eines günstigeren Mietpreises für die
Kita und den Kita-Betreiber kann durch eine Erbbaurechtsbestellung nicht
erzielt werden.
Abstimmungsergebnis:
Kenntnis genommen