Beschluss
in der Fassung des Liegenschaftsausschusses vom 16.03.2022 (Anlage 5):
1.
Der Rat bestätigt seinen Grundsatzbeschluss zur Vergabe städtischer
Grundstücke vom 22.09.2016 (Vorlagen-Nummer 1775/2016) und beschließt
ergänzend, bei Veräußerungen für den Geschosswohnungsbau das Erbbaurecht
vorrangig zu nutzen.
2.
Die Vergabe von Erbbaurechten für städtische
Geschosswohnungsbaugrundstücke erfolgt nach folgenden Kriterien:
a) Für
Vorhaben, die mindestens 30% geförderten und 20% preisgedämpften Wohnungsbau
realisieren, gilt für 60 Jahre ein Erbbauzinssatz von 1,5% p.a. des
nutzungsorientierten Verkehrswerts. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erbbauzinssatz von
4% p.a. Es gelten insgesamt folgende Anforderungen:
• Auch nach Auslaufen der Förderung darf die Miete der ehemals
geförderten Wohnungen bis 60 Jahre nach Begründung des Erbbaurechtes nur gemäß
den jeweils geltenden Wohnraumförderbestimmungen angehoben werden (derzeit 1,5%
jährlich).
• Für den preisgedämpften Wohnungsbau gilt bei der Eingangsmiete
eine Höchstgrenze von maximal 10 €/m² kalt. Mieterhöhungen sind bis 60 Jahre
nach Begründung des Erbbaurechtes nur gemäß der Entwicklung des
Verbraucherpreisindex zulässig.
• Der preisgedämpfte Wohnungsbau kann bis zur Einführung einer
verbindlichen Regelungen auf städtischer oder auf Landesebene durch die
Realisierung von gefördertem Wohnungsbau für die Einkommensgruppe B ersetzt
werden. Der 30%ige Anteil geförderter Wohnungsbau ist dann verpflichtend für
die Einkommensgruppe A zu errichten.
• Die Anfangsmiete der freifinanzierten Wohnungen wird nicht
vorgegeben. Ansonsten unterliegen die freifinanzierten Wohnungen den jeweiligen
gesetzlichen Regelungen (derzeit z.B. der Mietpreisbremse).
• Für die vorstehenden vertraglichen Auflagen hinsichtlich der
Miethöhe und ihrer Anpassung während der Vertragslaufzeit erfolgt eine
dingliche Sicherung im Grundbuch als Vertrag zugunsten Dritter.
Ist eine Kindertageseinrichtung Bestandteil
des Vorhabens, gilt auch für sie für 60 Jahre ein Erbbauzinssatz von 1,5% p.a.
und ab dem 61. Jahr ein Erbbauzinssatz von 4% p.a.
b) Der
Erbbauzinssatz für die Neubegründung sonstiger Geschosswohnungsbau-Erbbaurechte
beträgt grundsätzlich 4% p.a.
c) Allgemeine
Konditionen für a) und b):
• Die Laufzeit der Erbbaurechte beträgt 80 Jahre. Eine weitere
Verlängerung ist grundsätzlich möglich, wenn stadtentwicklungspolitische Gründe
dem nicht entgegenstehen.
• Bei der Verlängerung eines Erbbaurechtes werden der dann gültige
Erbbauzinssatz und der dann aktuelle nutzungsorientierte Verkehrswert zugrunde
gelegt.
• Die Gespräche über eine mögliche Verlängerung sollen 10 Jahre vor
Ablauf des Erbbaurechtes begonnen werden.
• Der Erbbauzins wird alle drei Jahre gemäß der Entwicklung des
Verbraucherpreisindex angepasst. (Wertanpassung)
• Die Beleihung der Erbbaurechte wird grundsätzlich auf maximal 70%
des Verkehrswertes begrenzt. In den ersten 15 Jahren ab Bestellung darf das
Erbbaurecht jedoch bis zu 80% beliehen werden. Die Beleihung ist bis zum Beginn
des 16. Jahres auf max. 70% zurückzuführen.
• Die Beleihung des Erbbaurechtes gemäß der sich aus dem
Förderantrag und dem Förderbescheid ergebenden Finanzierungsstruktur
(Kapitalmarktmittel und NRW.Bank-Mittel) ist unabhängig von den vorstehenden
Beleihungsgrenzen zulässig.
• Eine Entschädigung der Aufbauten erfolgt bei Zeitablauf zu 80% des
Verkehrswertes. Bei Heimfall werden die Aufbauten in Höhe von 2/3 ihres
Verkehrswertes entschädigt.
• Der Stadt Köln wird ein vertragliches Vorkaufsrecht für den
möglichen Verkauf des Erbbaurechts eingeräumt.
• Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist grundsätzlich wird
ausgeschlossen und bildet die
Ausnahme.
3.
Die vorrangige Nutzung des Erbbaurechtes bei der Veräußerung städtischer
Grundstücke für den Geschosswohnungsbau ist zu evaluieren, sobald hinreichende
Erkenntnisse aus durchgeführten Vergaben vorliegen, spätestens jedoch nach 3
Jahren.
4.
Der Rat beauftragt die Verwaltung, ergänzend zum vorliegenden Beschluss
Regeln für die Veräußerung anderer als Geschosswohnungsbaugrundstücke zu erarbeiten
und dem Rat zur Entscheidung vorzulegen.
5. Der Text der Begründung wird auf
Seite 7 wie folgt geändert/ergänzt:
Daher wird die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich
ausgeschlossen und bildet die Ausnahme, wenn städtebauliche
Gründe ausdrücklich dafür sprechen.
Abstimmungsergebnis:
Mehrheitlich gegen die Stimmen der Fraktionen FDP und AfD zugestimmt.